집을 처음 사려면 무엇부터 해야 할까요? 예산과 대출 확인부터 실거래가 조회, 계약, 거래신고, 잔금, 취득세, 소유권이전등기까지 내 집 마련 전체 과정을 초보자 기준으로 정리했습니다.
※ 이 글은 2026년 9월 18일 기준으로 공식자료를 확인해 작성했습니다.
내 집 마련 공부를 시작하려고 하니까 제일 먼저 막혔던 게 있었다.
그래서 집을 사려면 뭘 먼저 해야 하지?
아파트를 보고 마음에 들면 바로 계약하는 건가?
대출은 계약 전에 받는 건가, 계약하고 받는 건가?
계약금을 내면 바로 내 집이 되는 건가?
하나씩 찾아보니 집을 사는 과정은 생각보다 단계가 많았다.
그런데 전체 흐름부터 알고 나니까 LTV니 DSR이니 취득세니 하는 단어도 어디에서 필요한 개념인지 조금씩 보이기 시작했다.
그래서 90일 내 집 마련 공부의 첫 번째 주제는 아주 기본적인 것부터 시작하려고 한다.
DAY1
집 한 채를 사려면 처음부터 끝까지 어떤 과정을 거치는지
먼저 결론부터, 집 사는 과정은 이렇게 흘러간다
집을 산다고 하면 보통 다음 순서로 생각하면 이해하기 쉽다.
처음에는 부동산에 가서 집을 보는 게 시작이라고 생각했는데, 실제로는 내가 얼마짜리 집까지 감당할 수 있는지를 계산하는 게 먼저다.
그리고 계약했다고 끝나는 것도 아니다.
계약 이후에도 거래신고, 대출 실행, 잔금, 취득세, 소유권이전등기까지 이어진다.
1단계. 일단 내가 가진 돈부터 계산한다
집을 알아보기 전에 가장 먼저 해야 하는 건 예산 계산이다.
예를 들어 통장에 현금 1억 원이 있다고 해서 1억 원을 전부 집값에 넣을 수 있는 건 아니다.
집을 사면 집값 외에도 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용 등이 들어간다.
이사비나 수리비, 가구·가전 비용까지 생각하면 필요한 돈은 더 늘어날 수 있다.
그래서 내 집 마련 예산을 계산할 때는 단순히
내 현금 + 대출 = 살 수 있는 집 가격
이렇게만 계산하면 안 된다.
조금 더 현실적으로 보면
보유현금 - 각종 부대비용 - 남겨둘 비상자금 + 실제 가능한 대출금 = 주택 구입 예산
정도로 생각하는 게 좋다.
여기서 중요한 단어가 실제 가능한 대출금이다.
집값에 LTV(주택담보인정비율)를 곱해서 나온 금액이 그대로 대출되는 것은 아니다.
소득, 기존 대출, DSR(총부채원리금상환비율), 주택 위치, 주택가격, 이용하는 대출상품 등에 따라 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있다.
LTV와 DSR은 뒤에서 따로 아주 자세히 공부할 예정이다.
2단계. 계약하기 전에 대출 가능 금액을 확인한다
나는 처음에는 마음에 드는 집을 계약한 다음 은행에서 대출을 받으면 되는 줄 알았다.
그런데 순서를 이렇게 잡으면 위험할 수 있다.
예를 들어 4억 원짜리 아파트를 계약하면서 나는 2억 8천만 원 정도 대출받을 수 있을 거라고 생각했다고 해보자.
그런데 은행 심사 결과 실제 가능한 대출이 2억 2천만 원이라면?
갑자기 6천만 원을 추가로 마련해야 한다.
그래서 계약 전에 최소한 자신의 소득, 기존 부채, 원하는 주택가격을 기준으로 어느 정도까지 대출이 가능한지 확인할 필요가 있다.
특히 정책대출을 생각하고 있다면 더 꼼꼼하게 봐야 한다.
디딤돌대출이나 보금자리론처럼 상품마다 소득, 주택가격, 무주택 여부, 한도 등의 조건이 따로 있기 때문이다.
[해석] 초보자라면 ‘최대로 얼마까지 대출이 나오지?’보다 ‘이 집을 계약해도 잔금까지 문제가 없나?’라는 관점으로 보는 게 더 중요하다.
3단계. 지역과 아파트를 찾는다
예산 범위를 잡았다면 그다음부터 실제 집을 찾아보면 된다.
예를 들어 내 예산이 4억 원이라고 가정하면 4억 이하 아파트를 검색해볼 수 있다.
하지만 부동산 앱에 나와 있는 가격만 보고 판단하면 안 된다.
부동산 플랫폼에서 볼 수 있는 매물 가격은 기본적으로 집주인이 현재 팔고 싶어 하는 가격, 즉 호가인 경우가 많다.
실제로 최근 얼마에 거래됐는지는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있다.
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국토교통부는 부동산 거래신고를 통해 수집된 실제 거래가격을 공개하고 있으며 아파트뿐 아니라 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 토지, 분양·입주권 등도 조회할 수 있다.
예를 들어 매물이 4억 원에 올라와 있어도 최근 동일 면적 거래가
3억 7,000만 원
3억 8,000만 원
3억 8,500만 원
정도였다면 왜 이 매물은 4억 원인지 추가로 확인해봐야 한다.
층이 좋은지, 내부 수리가 되어 있는지, 동이나 향이 다른지 등의 이유가 있을 수 있다.
반대로 거래 한 건만 보고 “이 아파트 시세는 정확히 얼마다”라고 단정해서도 안 된다.
호가와 실거래가의 차이는 Day 71에서 따로 공부할 예정이다.
4단계. 마음에 드는 집이 생겨도 바로 계약하지 않는다
실제로 집을 보고 마음에 들었다고 바로 계약금을 보내는 것은 조심해야 한다.
집 상태와 함께 반드시 확인해야 할 것이 권리관계다.
대표적인 자료가 등기사항증명서, 우리가 흔히 말하는 등기부등본이다.
등기에서는 이 집의 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 같은 권리가 설정되어 있는지 등을 확인한다.
2026년 8월 28일 시행 기준 공인중개사법에서도 개업공인중개사가 중개를 할 때 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 거래·이용 제한사항 등을 확인해 설명하도록 규정하고 있다. 이때 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등의 근거자료를 제시해야 한다.
하지만 공인중개사가 확인해준다고 해서 매수인이 아무것도 볼 필요가 없다는 뜻은 아니다.
[해석] 내가 큰돈을 지급하는 거래인 만큼 계약 전 등기사항증명서를 직접 한 번 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 다시 확인하는 습관을 들이는 것이 좋다.
등기부등본 보는 방법과 근저당·가압류·가처분은 Day 85~86에서 자세히 공부할 예정이다.
5단계. 가격과 조건을 합의하면 매매계약을 한다
이제 집도 마음에 들고 권리관계까지 확인했다면 매도인과 가격 및 조건을 합의하고 매매계약을 체결한다.
이때 계약서에는 단순히 집값만 적는 게 아니다.
매매가격, 계약금, 중도금, 잔금 지급일, 집을 넘겨받는 날짜와 각종 특약 등을 정한다.
여기에서 초보자가 알아둘 게 하나 있다.
계약금은 무조건 집값의 10%일까?
아니다.
부동산 거래에서 집값의 10%를 계약금으로 정하는 사례를 흔히 볼 수 있지만, 모든 주택 매매에서 반드시 계약금 10%로 해야 한다는 의미는 아니다.
구체적인 계약금·중도금·잔금 액수와 지급일은 실제 거래조건에 따라 당사자가 정한다.
그래서 인터넷에서 본
계약금 10%
중도금 10%
잔금 80%
같은 비율을 모든 거래에 그대로 적용하면 안 된다.
4억 원짜리 집을 산다면 돈은 어떻게 움직일까?
실제 느낌을 잡기 위해 숫자로 한번 계산해보자.
[계산 예시]
매매가격 4억 원짜리 아파트를 산다고 가정해보자.
그리고 편의를 위해 다음과 같이 계약했다고 가정한다.
또 보유 현금이 1억 5,000만 원이고, 실제 금융기관 심사를 거쳐 2억 5,000만 원의 주택담보대출을 이용할 수 있다고 가정해보자.
계약금으로 4,000만 원을 지급한다.
중도금으로 4,000만 원을 지급한다.
그러면 이미 내 현금 8,000만 원이 들어갔다.
잔금일에는 3억 2,000만 원이 필요하다.
남은 자기자금 7,000만 원과 가정한 대출금 2억 5,000만 원을 합치면 잔금 3억 2,000만 원이 된다.
즉,
자기자금 1억 5,000만 원 + 대출 2억 5,000만 원 = 집값 4억 원
이라는 구조다.
하지만 여기서 끝이 아니다.
취득세와 중개보수, 등기 관련 비용 등은 별도로 준비해야 한다.
또 가장 중요한 것은 이 예시에서 2억 5,000만 원 대출은 어디까지나 가정이라는 점이다.
실제로 그만큼 대출받을 수 있는지는 LTV, DSR, 소득, 기존 부채, 담보평가, 금융기관 심사와 적용되는 대출규제 등에 따라 달라진다.
6단계. 계약했다면 부동산 거래 신고도 해야 한다
집을 계약하면 신고해야 할 절차가 있다.
부동산 매매계약은 원칙적으로 거래계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 한다.
거래당사자가 신고하는 것이 기본이고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 중개거래라면 해당 개업공인중개사가 신고하도록 법에 규정되어 있다.
그리고 2026년에는 이 단계에서 중요한 변화가 있었다.
국토교통부는 2026년 2월 10일부터 부동산 거래신고 때 매매계약서와 계약금 지급 증빙자료를 제출하도록 거래신고 제도를 강화했다.
그래서 계좌이체를 했다면 이체확인증 등 계약금 지급 내역을 확인할 수 있는 자료도 챙겨두는 것이 중요하다.
부동산 거래신고는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서도 확인할 수 있다.
국토교통부 부동산거래관리시스템 바로가기
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7단계. 잔금일이 진짜 중요하다
계약을 했다고 아직 완전히 내 집이 된 것은 아니다.
보통 잔금일에 큰돈이 실제로 움직인다.
대출을 이용한다면 대출 실행도 이 과정과 연결되는 경우가 많다.
잔금일에는 단순히 돈만 보내는 것이 아니라 여러 일이 동시에 진행된다.
매수인은 남은 매매대금을 지급하고, 매도인은 주택을 인도하며 소유권이전등기에 필요한 절차를 진행하게 된다.
찾기쉬운 생활법령정보에서도 매수인의 매매대금 지급과 매도인의 부동산 인도는 서로 대응하는 의무로 설명하고 있다.
그래서 잔금 보내기 직전의 확인이 정말 중요하다.
계약할 때 깨끗했던 등기부에 계약 이후 새로운 권리가 설정됐을 가능성도 있기 때문이다.
[해석] 초보 매수자라면 적어도 계약 전과 잔금 직전의 등기 상태가 같은지를 확인한다는 생각을 갖고 있는 것이 좋다.
8단계. 취득세를 내고 소유권이전등기를 한다
잔금을 보냈다고 모든 절차가 끝난 것은 아니다.
집을 취득했다면 취득세 신고·납부와 소유권이전등기 절차가 남아 있다.
취득세
2026년 7월 1일 시행 지방세법 기준으로 일반적인 취득세 과세물건을 취득한 사람은 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 한다. 상속·증여 등에는 별도 기한 규정이 있다.
취득세가 얼마인지는 주택가격과 주택 수 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있기 때문에 오늘 글에서는 세율까지 들어가지 않겠다.
Day 64~66에서 취득세와 생애최초 취득세 감면을 따로 공부할 예정이다.
소유권이전등기
그리고 정말 중요한 절차가 소유권이전등기다.
부동산의 소유권 변동은 등기를 해야 효력이 생긴다.
매매에서는 매도인과 매수인이 서로의 의무를 모두 이행한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다.
쉽게 말하면
계약서에 내 이름을 썼다고 끝이 아니라, 등기까지 내 이름으로 넘어와야 한다.
여기까지 완료하면 우리가 생각하는 집 매매의 큰 과정이 마무리된다.
집을 사는 과정에서 초보자가 가장 헷갈리는 부분
Q. 계약금을 냈으면 내 집 아닌가?
아니다.
계약금을 지급하고 매매계약을 체결한 것과 소유권이 이전된 것은 별개다.
부동산 소유권 변동은 소유권이전등기를 통해 완성된다.
Q. 부동산 앱에서 본 가격이 시세 아닌가?
반드시 그렇지는 않다.
부동산 앱에서 보는 매물 가격은 매도인이 원하는 호가일 수 있다.
최근 실제 거래가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 별도로 확인하는 것이 좋다.
Q. 집값의 70%가 대출 가능하다고 하면 그대로 받을 수 있나?
그렇게 단순하게 계산하면 안 된다.
LTV 기준상 계산되는 금액과 실제 금융기관에서 승인되는 대출액은 다를 수 있다.
DSR, 소득, 기존 대출, 상품 한도, 주택 조건 및 금융기관 심사를 함께 봐야 한다.
Q. 대출은 계약한 다음 알아봐도 되나?
계약 전에 대략적인 가능 금액을 확인하는 것이 중요하다.
계약을 먼저 했는데 예상보다 대출이 적게 나온다면 잔금 마련에 문제가 생길 수 있기 때문이다.
Q. 공인중개사가 확인해주는데 등기부를 내가 봐야 하나?
공인중개사는 법에 따라 권리관계 등을 확인·설명할 의무가 있다.
그래도 매수자 입장에서는 직접 내용을 이해하는 것이 좋다.
특히 등기부등본은 Day 85에서 직접 읽는 법을 공부해볼 예정이다.
한눈에 보는 집 사는 과정
결국 집을 산다는 건 ‘집을 고르는 것’만이 아니었다
첫날 공부하면서 가장 크게 느낀 부분은 이것이었다.
나는 집을 산다고 하면 부동산 앱을 보고, 집을 구경하고, 마음에 들면 계약하는 정도로 생각했다.
근데 실제로는 그 전에 내가 얼마까지 감당할 수 있는지 계산해야 하고, 대출도 확인해야 하고, 실거래가도 봐야 한다.
집을 골랐다고 끝도 아니다.
등기를 확인하고 계약을 한 다음 거래신고를 하고, 잔금을 준비하고, 취득세를 내고, 마지막으로 소유권이전등기까지 해야 비로소 한 사이클이 끝난다.
그래서 앞으로 90일 동안 공부할 LTV, DSR, 정책대출, 취득세, 등기부등본 같은 내용도 사실 전부 이 과정 안에 들어가 있는 개념이었다.
오늘은 세부 내용을 전부 이해하지 않아도 될 것 같다.
일단 이것만 기억하려고 한다.
내 돈 확인 → 대출 확인 → 집 찾기 → 가격·권리 확인 → 계약 → 신고 → 잔금 → 세금·등기.
이 흐름을 머릿속에 넣고 하나씩 공부해보면 될 것 같다.
다음 2일차에서는 집을 구할 때 가장 먼저 만나게 되는 매매·전세·월세가 정확히 어떻게 다른지부터 공부해보려고 한다.
[3] 핵심 요약 표
[4] FAQ
Q1. 집을 알아보기 전에 은행부터 가야 하나요?
꼭 은행 방문이 첫 단계라는 의미는 아니지만, 계약 전에 자신의 소득과 기존 대출 등을 기준으로 어느 정도의 자금 조달이 가능한지 확인하는 것이 중요하다.
Q2. 계약금은 무조건 10%인가요?
아니다. 10%로 계약하는 경우가 흔하지만 모든 주택매매에서 법적으로 동일한 비율이 정해진 것은 아니다. 실제 계약조건을 확인해야 한다.
Q3. 부동산 실거래가는 어디에서 확인하나요?
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있다.
Q4. 등기부등본은 어디에서 확인하나요?
대법원 인터넷등기소에서 부동산 등기사항증명서 관련 서비스를 확인할 수 있다.
Q5. 매매계약 신고는 언제까지 하나요?
현재 법령 기준으로 계약 체결일부터 30일 이내가 원칙이다. 중개거래에서 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 공인중개사가 신고의무를 부담한다.
[5] 관련 글 내부링크
Day 2. 매매·전세·월세 차이
→ 집을 소유하는 것과 빌려 사는 것부터 비교
Day 31. 계약금·중도금·잔금 차이
→ 실제 집값이 언제, 어떻게 지급되는지 자세히 정리
Day 32. 주택담보대출이란
→ 집을 살 때 은행 돈을 빌리는 구조
Day 85. 등기부등본 보는 법
→ 계약 전에 꼭 확인해야 할 권리관계 읽는 방법
*조사 기준일
2026년 9월 18일
제도와 세금·대출·규제 기준은 변경될 수 있으므로 실제 주택을 매수할 때는 계약일 당시 적용되는 최신 법령과 금융기관·관할 지자체 안내를 다시 확인해야 한다.
*참고자료
- 국가법령정보센터 - 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조
매매계약 체결일부터 30일 이내 거래신고 의무 확인
확인일: 2026-09-18
부동산 거래신고 등에 관한 법률 원문 - 국토교통부 - 외국인등 부동산 투기방지를 위해 거래신고 강화한다
게시일: 2026-02-09 / 시행: 2026-02-10
매매계약서 및 계약금 지급 증빙자료 제출 강화 내용 확인
확인일: 2026-09-18
국토교통부 보도자료 원문 - 국가법령정보센터 - 공인중개사법 제25조
시행: 2026-08-28
중개대상물의 상태·입지·권리관계 확인 및 설명 의무 확인
확인일: 2026-09-18
공인중개사법 제25조 원문 - 국가법령정보센터 - 지방세법 제20조
시행: 2026-07-01
일반적인 취득세 신고·납부 기한 확인
확인일: 2026-09-18
지방세법 제20조 원문 - 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 소유권이전등기
소유권이전등기의 의미와 신청기한 확인
확인일: 2026-09-18
소유권이전등기 안내 원문 - 국토교통부 - 실거래가 공개시스템
주택·오피스텔·토지 등의 실제 신고 거래가격 확인
확인일: 2026-09-18
국토교통부 실거래가 공개시스템 - 국토교통부 - 부동산거래관리시스템
부동산 거래신고 관련 공식 시스템
확인일: 2026-09-18
부동산거래관리시스템 - 대법원 - 인터넷등기소
부동산 등기사항증명서 열람·발급 및 등기 관련 서비스
확인일: 2026-09-18
대법원 인터넷등기소 - 행정안전부 - 위택스
지방세 신고·납부 관련 공식 서비스
확인일: 2026-09-18
위택스